案例解析：个人赠送及转让受赠住房要交哪些税费

案例一：2016年，小刘以60万元价格购入市中心（非北京、上海、广州、深圳）黄金地段一套房产，2019年1月，小刘将该套房产赠送给其兄大刘（当时市场价格90万元，受赠后是非唯一住房）。2019年9月该房产评估价值为100万元，大刘将该房产以120万元的价格转让，其中发生可扣除的各项税费约6万元。该省2019年自1月1日起，实行“六税二费”减半征收的小微优惠。大刘受赠行为和转让行为双方该如何纳税？ 

一、无偿赠送住房之赠送人应交哪些税费？

解析：赠与人需要缴纳增值税及附加税费，但是因为是无偿赠与，因此无需缴纳个人所得税。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文附件1）第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税；根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号文件附件3）规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。因此，小刘和大刘是亲兄弟，小刘将房产赠与大刘，符合增值税免税条件，相关附加税费也随之减免。

二、无偿赠送住房之受赠人应交哪些税费？

解析：与个人转让住房不同，受赠人无偿受赠住房，其应缴纳的税费除了契税外，还需缴纳印花税和个人所得税。

(一）契税

《契税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内赠与房屋，接受赠与的承受单位和个人需要依法缴纳契税。《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。”《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号，以下简称“国税发〔2006〕144号文件”）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其计税依据的确定，《契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定的个人购买住房的契税优惠政策。

本案例中，大刘接受赠与应纳契税：90*3%=2.7万元

（二）印花税

《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证中，包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。案例中小刘将住房无偿赠与哥哥大刘，双方都需要按照赠与房产的原价缴纳印花税：

600000*0.05%*50%=150元。

（三）个人所得税

与个人转让住房不同，赠与人没有取得收入，无须缴纳个人所得税。而受赠人却是无偿取得了房产，应当依法缴纳个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

不过，《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号，以下简称“财税〔2009〕78号文件”）规定了三种赠与情形，对当事双方均不征收个人所得税。

1.对于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和兄弟姐妹；

2.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除这上述三种情形外，《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年笫74号）规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

因此，大刘受赠的住房，因为是其兄弟小刘无偿赠与的，赠与人小刘和受赠人大刘均无须缴纳个人所得税。

三、无偿赠送住房之受赠人取得住房后对外转让应交哪些税？

转让受赠住房与转让其他住房一样，会涉及增值税、城市维护建设税等附加税费，以及个人所得税。

（一）增值税

个人转让无偿受赠的房产，房产取得时间是增值税减免优惠的关键。

财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人在北京、上海、广州和深圳以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。需要注意的是，北京、上海、广州、深圳以外的地区指的是房产坐落地，而不是个人户籍地。

那么，个人无偿赠与房产的取得时间该如何确定？

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）明确，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发〔2005〕89号文件的有关规定，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。国税发〔2006〕144号文件进一步明确，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售应缴纳增值税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

对于大刘转让无偿受赠的住房，因为是其兄弟小刘所赠，因此大刘在转让该住房时，其购房时间按照小刘购买该住房的时间计算，而不是按大刘受赠的时间计算。只有当大刘无偿受赠的住房是属于非“继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式”取得的，转让该住房时，其购房时间才按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

因此，大刘转让的无偿受赠的住房，其取得时间应为2016年某日，到2019年9月转让时，已超过2年以上，应予免征增值税，附加税费也随之免征。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）个人所得税

转让人转让无偿受赠住房需要依法按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。其中需要关注四个要点：

一是转让受赠房产计算个人所得税应扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。

二是转让价格偏低可由税务机关核定确认。财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

三是不得核定征收个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

四是个人转让自用5年以上唯一住房免征个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

因此，对于大刘转让受赠的房产，其取得时间应为2016年某日，且非唯一住房，应当纳税。在计算缴纳个人所得税时，应当扣除小刘购买该房产的实际购置成本60万元，以及大刘在转让过程中所支付的相关税费8.715万元后的余额51.285万元（120－60－6-2.715），按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税10.257万元。

案例二：2016年，小张以60万元价格购入市中心（非北京、上海、广州、深圳）黄金地段一套房产，面积120平方米。2019年1月，小张将该套房产赠送给曾经帮助自己的大刘（当时市场价格90万元，受赠后是非唯一住房），赠与过程中，除税费外未发生其他费用。2019年9月该房产评估价值为100万元，大刘将该房产以126万元的价格转让给老李（家庭唯一房产），其中发生可扣除的各项行政收费约6万元。该省2019年自1月1日起，实行“六税二费”减半征收的小微优惠，契税税率为3%。大刘受赠行为和转让行为双方该如何纳税？ 

一、无偿赠送住房之赠送人应交哪些税费？

个人无偿赠送住房可能会涉及增值税及附加、印花税和个人所得税。

（一）增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“财税〔2016〕36号文件”）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。因此，个人赠与住房，应当视同销售不动产，缴纳增值税。

赠与人是否需要缴纳增值税及附加税费，还需要依次进行两项判定：

一是确认赠与双方的关系是否符合免征增值税的条件。小张和大刘之间，并不存在财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，免征增值税的诸如：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权等情形，仅仅是曾经接受过大刘的帮助。

二是确认视同销售的住房购买时间是否满2年（非北、上、广、深）。财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》同时规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

小张的这套住房购于2016年，在2019年1月赠与大刘，其视同销售行为发生时，该房产已购买超过2年的期限，其对外赠与的视同销售行为，免征增值税，其附征的建市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费等税费也相应为0。只有当小张赠与的房产购买不足2年时，才按其评估价格（市场公允价格），按照5%的征收率全额缴纳增值税。

（二）印花税

《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证中，包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。案例中小张将住房无偿赠与大刘，双方都需要按照赠与房产的原价缴纳印花税：

600000*0.05%*50%=150元。

（三） 个人所得税

个人赠与房产，对于赠与人来说，是将自有资产无偿转让给受赠方，并未取得所得，无需缴纳个人所得税。而对于受赠人来说，是接受了正常收入以外的偶发性收入，应当依法计算缴纳个人所得税。

二、无偿赠送住房之受赠人应交哪些税费？

与个人转让住房不同，受赠人无偿受赠住房，其应缴纳的税费除了契税外，还需缴纳印花税和个人所得税。 

(一）契税

《契税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内赠与房屋，接受赠与的承受单位和个人需要依法缴纳契税，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号，以下简称“国税发〔2006〕144号文件”）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

其计税依据的确定，《契税暂行条例》规定，房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。

其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定的个人购买住房的契税优惠政策。

本案例中，大刘接受赠与应纳契税：90*3%=2.7万元

（二）印花税

《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证中，包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。案例中小刘将住房无偿赠与哥哥大刘，需要按照赠与房产的原价缴纳印花税：

600000*0.05%*50%=150元。

（三）个人所得税

与个人转让住房不同，赠与人没有取得收入，无须缴纳个人所得税。而受赠人却是无偿取得了房产，应当依法缴纳个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年笫74号）规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

案例中，大刘受赠住房应纳个人所得税：

（600000-27000-150）*20%=114570元

三、无偿赠送住房之受赠人取得住房后对外转让应交哪些税？

转让人转让受赠住房与转让其他住房一样，会涉及增值税、城市维护建设税等附加税费，以及个人所得税。

（一）增值税

大刘在2019年转让小张赠与的那套住房，同样也适用财税〔2016〕36号的规定，只有取得时间不超过2年的，才需要征收增值税。

直系亲属间赠与房产的取得时间，依据国税发〔2006〕144号文件规定，为该套住房发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。那么，无关个人间无偿赠与房产的取得时间与之相比，又该如何确定？

对于无关个人间无偿赠与的房产，其取得的时间，不适用国税发〔2005〕172号文中规定的，按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。而是依据国税发〔2006〕144号文件，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

 （二）印花税、土地增值税

依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税。

案例中，大刘转让接受无关个人赠与的住房时，其取得住房的时间，是大刘接受赠与重新办理房屋产权证书或契税完税证明注明的时间，即2019年1月。其转让时间为2019年9月，属于税法规定的转让“购买不足2年的住房”，应按照5%的征收率全额缴纳增值税。

应纳增值税额：126/(1+5%)*5%=6万元

应纳城市维护建设税：6*7%*50%=0.21万元

应纳教育费附加：6*3%*50%=0.09万元

应纳地方教育附加：6*2%*50%=0.06万元

（三）个人所得税

转让人转让无偿受赠住房需要依法按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。依据财税〔2009〕78号文件规定，无论受赠人接受的捐赠是免征增值税、个人所得税的直系亲属间捐赠，还是应当征税的无关个人间的捐赠，在转让受赠房产计算个人所得税时，其转让财产的“财产原值”，均按照原捐赠人取得该房屋的实际购置成本确定。该案例中，即为小张购入房产时花费的60万元。大刘转让该房产的应纳税所得额为：

转让房产收入-原捐赠人房屋实际购置成本-转让过程中的税费=126-60-（6+0.21+0.09+0.06+6）=53.64万元

应纳个人所得税额=53.64*20%=10.728万元 

在转让计税的过程中还需要注意以下三个事项：

一是转让价格偏低可由税务机关核定确认。财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

二是不得核定征收个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。  

三是个人转让自用5年以上唯一住房免征个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

四、无偿赠送住房之受赠人取得住房后对外转让，受让人购买住房应缴纳哪些税费？

(一）印花税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），个人购买住房暂免征收印花税。受让人受让住房应当依法缴纳契税。符合契税优惠条件的，依法享受税收优惠。 

（二）契税

《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。

因老李购买该房产是家庭唯一住房，且该住房面积120平方米，应减按1.5%的税率缴纳契税。

应纳契税=(126-6)*1.5%=1.8万元

来源：凡人小站，作者：李欣